Haus erben und Geschwister auszahlen: Was Sie wissen müssen

Autor: Ralf Frerix

Die Eltern sind gestorben, das Elternhaus gehört jetzt Ihnen und Ihren Geschwistern gemeinsam und plötzlich stellt sich die Frage: Wer zieht ein, wer wird ausbezahlt, und vor allem: wie viel? Genau an diesem Punkt scheitern viele Familien, weil niemand vorher darüber gesprochen hat. Dabei lässt sich das Thema mit ein bisschen Struktur meistens sachlich klären, auch wenn die Emotionen dabei natürlich mitschwingen.

Grundsätzlich gibt es zwei völlig unterschiedliche Ausgangslagen, in denen am Ende Geld zwischen Geschwistern fließt:

1. Mehrere Geschwister erben gemeinsam. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge, und alle Kinder erben zu gleichen Teilen. Damit gehört das Haus erst einmal allen gemeinsam – man spricht von einer Erbengemeinschaft. Will nun einer der Erben dort wohnen bleiben oder das Haus behalten, muss er die Anteile der anderen übernehmen. Man kauft seine Geschwister quasi aus dem Haus heraus.

2. Ein Kind erbt allein, die anderen wurden übergangen. Wenn die Eltern per Testament nur eines ihrer Kinder bedacht haben, gehen die übrigen Geschwister trotzdem nicht leer aus. Ihnen steht der sogenannte Pflichtteil zu – ein Geldanspruch, der unabhängig vom Testament besteht und nur in sehr wenigen Ausnahmefällen entfällt.

Beide Fälle laufen am Ende auf dieselbe Frage hinaus: Wie viel ist der Anteil wert, und wie wird er bezahlt?

Eine pauschale Zahl gibt es nicht, die Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:

• Der Verkehrswert des Hauses. Alles beginnt mit einer realistischen Wertermittlung. Ohne diese Grundlage lässt sich weder ein Erbteil noch ein Pflichtteil seriös berechnen.
• Die Anzahl der Erben. Bei zwei Kindern erbt jeder die Hälfte, bei drei Kindern ein Drittel und so weiter, sofern kein Testament etwas anderes vorsieht.
• Erbteil oder Pflichtteil. Das macht einen großen Unterschied. Bei der Erbengemeinschaft zahlt man den vollen Anteil am Immobilienwert aus. Beim Pflichtteil dagegen nur die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
• Frühere Schenkungen. Hat ein Elternteil bereits zu Lebzeiten Geld oder Vermögen an ein Kind verschenkt, kann das bei der Berechnung gegengerechnet

Zwei Geschwister erben gemeinsam ein Haus im Wert von 400.000 Euro. Möchte die Schwester das Haus übernehmen und dort einziehen, muss sie ihrem Bruder dessen hälftigen Anteil auszahlen, also 200.000 Euro. Gibt es noch Schulden auf dem Haus, etwa eine Restfinanzierung von 50.000 Euro, wird diese vorher vom Gesamtwert abgezogen. Die Auszahlungssumme läge dann bei 175.000 Euro.

Eine Mutter vererbt ihr Haus (Wert: 300.000 Euro) testamentarisch komplett an ihre Tochter, ihr Sohn geht im Testament leer aus. Der Sohn hätte ohne Testament die Hälfte geerbt, also 150.000 Euro. Sein Pflichtteil beträgt die Hälfte davon: 75.000 Euro. Diesen Betrag muss die Tochter ihm auszahlen, unabhängig davon, ob sie das Geld flüssig hat oder nicht erst einen Kredit aufnehmen muss.

In der Praxis läuft eine Auszahlung meist in diesen Schritten ab:

• Wertermittlung: Am Anfang steht ein Verkehrswertgutachten oder zumindest eine fundierte Markteinschätzung, damit alle Beteiligten von derselben Zahl ausgehen. Das erspart im Nachhinein viel Streit über "gefühlte" Werte.
• Auszahlungssumme festlegen: Auf Basis des Verkehrswerts und der jeweiligen Erbquote wird berechnet, wer wie viel bekommt.
• Einigung schriftlich fixieren: Sind sich alle einig, wird das Ganze in einem Erbauseinandersetzungsvertrag festgehalten. Bei Immobilien ist dieser Vertrag notariell zu beurkunden, ohne Notar ist die Vereinbarung nicht wirksam.
• Grundbuch aktualisieren: Nach der Beurkundung wird der neue Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen.
• Auszahlung leisten: Wer das Geld nicht auf der hohen Kante hat, finanziert die Auszahlung häufig über einen Bankkredit, das ist eine ganz normale und übliche Vorgehensweise, vergleichbar mit einer klassischen Immobilienfinanzierung.

Wichtig zu wissen: Auch die Auszahlungssumme selbst kann erbschaftsteuerpflichtig sein, wenn der persönliche Freibetrag überschritten wird. Wer das geerbte Haus zudem innerhalb von sechs Monaten selbst bezieht und mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von einer Steuerbefreiung profitieren, das lohnt sich, vorab mit einem Steuerberater zu klären.

Ja. Jeder Miterbe hat grundsätzlich das Recht, seinen Anteil an der Erbengemeinschaft zu Geld zu machen, schließlich muss niemand gegen seinen Willen dauerhaft Miteigentümer eines Hauses bleiben, das er vielleicht gar nicht nutzen möchte. Wie das genau passiert, hängt von der Einigungsbereitschaft der Beteiligten ab:

• Einvernehmlich: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus – der einfachste und meist auch günstigste Weg.
• Verkauf an Dritte: Die Erbengemeinschaft verkauft das Haus gemeinsam am Markt und teilt den Erlös nach Erbquote auf.
• Teilungsversteigerung: Wenn sich die Erben partout nicht einigen können, kann jeder Einzelne beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Haus wird dann zwangsweise versteigert, was in der Regel einen deutlich niedrigeren Erlös bringt als ein regulärer Verkauf. In der Praxis ist das eher die Notlösung, wenn gar nichts anderes mehr geht.

Ein Pflichtteilsberechtigter hat übrigens ebenfalls einen klaren, einklagbaren Zahlungsanspruch gegen den oder die Erben, dieser verjährt allerdings nach drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem der Pflichtteilsberechtigte vom Erbfall und der eigenen Benachteiligung erfahren hat.

• Holen Sie sich frühzeitig eine neutrale Werteinschätzung ein, das nimmt vielen Diskussionen von vornherein die Grundlage.
• Sprechen Sie offen über Erwartungen, bevor Anwälte oder Notare ins Spiel kommen. Viele Konflikte entstehen aus Kommunikationslücken, nicht aus böser Absicht.
• Prüfen Sie gemeinsam mit den Miterben, ob eine Finanzierung der Auszahlungssumme realistisch machbar ist, bevor Zusagen gemacht werden.
• Wenn es kompliziert wird , etwa durch frühere Schenkungen oder ein Testament mit Pflichtteilsfragen – lohnt sich eine kurze rechtliche Einordnung, damit alle auf derselben Informationsgrundlage verhandeln.

Wer ein Haus erbt und Geschwister auszahlen möchte, steht selten vor einem rein rechtlichen Problem, meistens geht es genauso um Fairness und Familienfrieden. Eine solide Wertermittlung und ein klarer, schriftlich fixierter Fahrplan helfen dabei, dass am Ende alle mit einem guten Gefühl aus der Sache herausgehen.