Scheidung mit laufendem Hauskredit: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Autor: Ralf Frerix

Ein gemeinsames Haus, ein laufender Kredit und plötzlich eine Scheidung. Diese Kombination gehört zu den finanziell heikelsten Situationen einer Trennung. Wer haftet weiter? Wer zahlt die Raten? Und was passiert mit dem Haus, wenn sich beide nicht einigen können? Die wichtigsten Fragen beantwortet dieser Ratgeber.

Entscheidend ist nicht, wer im Haus wohnt oder wer ausgezogen ist, sondern wer den Kreditvertrag unterschrieben hat. Haben beide Partner den Vertrag bei der Bank unterzeichnet, haften beide auch nach der Trennung als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Bank kann die gesamte monatliche Rate oder die komplette Restschuld von jedem der beiden Partner einfordern, unabhängig davon, wer noch im Haus lebt. Der Auszug eines Partners ändert daran nichts. Hat nur ein Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haftet auch nur dieser gegenüber der Bank. Die Ehe allein begründet keine automatische Mithaftung des anderen Partners. Eine Kündigung des Kredits durch einen Partner allein ist nicht möglich. Ohne die Zustimmung beider Vertragspartner und ohne Einverständnis der Bank ändert sich am Vertrag nichts.

Im Trennungsjahr gelten dieselben vertraglichen Regelungen wie zuvor: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, ist weiterhin zur Zahlung verpflichtet. Haben beide unterschrieben, haften beide weiterhin gemeinsam. Zieht ein Partner aus, ändert das an der Haftung gegenüber der Bank nichts. In der Praxis zahlt häufig derjenige weiter, der im Haus wohnen bleibt. Der ausgezogene Partner sollte jedoch darauf achten, dass seine geleisteten Zahlungen dokumentiert werden, denn sie können später beim Zugewinnausgleich oder beim Unterhalt eine Rolle spielen. Zahlt der ausgezogene Partner die Raten allein, obwohl der andere Partner weiterhin im Haus wohnt, kann er einen Ausgleich verlangen.

Bei einer Scheidung mit laufendem Kredit gibt es grundsätzlich mehrere Wege:

Ein Partner übernimmt das Haus und zahlt dem anderen dessen Anteil aus. Der Auszahlungsbetrag ergibt sich aus dem aktuellen Immobilienwert abzüglich der Restschuld. Gleichzeitig muss der Kredit auf den verbleibenden Partner umgeschrieben werden, die Bank muss dem zustimmen und prüft dafür erneut die Bonität. Eine Zustimmungspflicht der Bank besteht dabei nicht.

Beide Partner verkaufen die Immobilie gemeinsam und teilen den Erlös. Aus dem Verkaufserlös wird zunächst die Restschuld bei der Bank abgelöst. Dabei kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die den verbleibenden Erlös deutlich reduzieren kann.

Beide Partner behalten die Immobilie gemeinsam und vermieten sie. Die Mieteinnahmen fließen in die Kreditraten. Diese Lösung setzt ein funktionierendes Verhältnis zwischen den Ex-Partnern voraus.

Einigen sich beide Seiten auf keine Lösung, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, oft deutlich unter Marktwert, was für beide Seiten finanzielle Verluste bedeutet.

Zahlt ein Partner nach der Trennung weiterhin die Kreditraten für das gemeinsame Haus, kann diese Zahlung auf den Ehegattenunterhalt angerechnet werden, insbesondere dann, wenn der andere Partner noch im Haus lebt und dadurch einen Wohnwertvorteil hat. Die Kreditrate reduziert das unterhaltsrechtlich relevante Einkommen des Zahlenden und damit auch die Höhe des Unterhalts.

Hat der zahlende Partner seinen Eigentumsanteil bereits übertragen, ohne aus dem Kreditvertrag entlassen zu werden, kann er die geleisteten Raten gegenüber dem anderen Partner geltend machen. Haben die Ehepartner gemeinsame Kinder, hat der Kindesunterhalt stets Vorrang vor dem Ehegattenunterhalt.

Kredite, die nur ein Partner allein aufgenommen und unterschrieben hat, bleiben auch nach der Scheidung allein dessen Verantwortung. Die Ehe schafft keine automatische Mithaftung für Schulden des anderen. Anders verhält es sich, wenn beide den Vertrag unterzeichnet haben, dann bleiben beide in der Haftung, auch nach rechtskräftiger Scheidung.
Im Rahmen des Zugewinnausgleichs können Schulden jedoch relevant werden: Verbindlichkeiten, die während der Ehe entstanden sind, können das Endvermögen eines Partners mindern und damit den Ausgleichsanspruch beeinflussen.

Der häufigste Fehler: abwarten. Je länger keine Einigung erzielt wird, desto mehr Raten laufen weiter und desto größer wird der Konflikt. Wer frühzeitig das Gespräch mit der Bank sucht, eine Immobilienbewertung einholt und die Regelungen schriftlich in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festhält, schützt sich vor teuren Überraschungen. Sie befinden sich in dieser Situation und wissen nicht, wie Sie mit der Immobilie umgehen sollen? Wohnen im Norden begleitet Sie von der Bewertung bis zum Verkauf, diskret, kompetent und mit Erfahrung im Scheidungsfall.