Wohnrecht im Trennungsjahr: Was Ehepartner wissen müssen

Autor: Ralf Frerix

Eine Trennung bringt neben allen emotionalen Fragen auch ganz praktische mit sich, allen voran: Wer bleibt in der gemeinsamen Wohnung, und wer zieht aus? Viele Paare sind überrascht, wie das Wohnrecht im Trennungsjahr tatsächlich geregelt ist. Wir erklären, was rechtlich gilt, welche Grenzen es gibt und wie Sie am Ende zu einer fairen Lösung für Ihre Immobilie kommen.

Solange Sie verheiratet sind, gilt Ihre gemeinsame Wohnung als eheliche Wohnung und damit als Lebensmittelpunkt beider Partner. Das ändert sich durch die Trennung zunächst nicht. Für den gesamten Zeitraum des Trennungsjahres bleiben beide Ehepartner gleichermaßen wohn- und nutzungsberechtigt, unabhängig davon, wie es um das Verhältnis zueinander steht.

Das bedeutet: Allein die Tatsache, dass Sie sich getrennt haben oder trennen möchten, gibt keinem der beiden ein vorrangiges Recht, in der Wohnung zu bleiben. Genauso wenig entsteht daraus die Pflicht, dass jemand ausziehen muss. Rechtlich betrachtet ist die Situation im Trennungsjahr also erstmal ein Gleichstand.

Ja und das überrascht viele. Es spielt keine Rolle, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Solange die Ehe formal noch besteht, hat jeder Partner ein gleichwertiges Wohnrecht an der ehelichen Wohnung. Auch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zugunsten einer Person ändert daran während des Trennungsjahres nichts Grundlegendes.

Erst mit der rechtskräftigen Scheidung verschiebt sich diese Ausgangslage und die Eigentumsverhältnisse gewinnen wieder an Bedeutung.

Hier lohnt sich eine klare Trennung der Begriffe: Während des Trennungsjahres bleibt die Wohnung eheliche Wohnung mit gleichem Nutzungsrecht für beide. Nach der Scheidung ist das anders; die Wohnung verliert diesen besonderen Status, und es gelten neue Maßstäbe.

Jetzt kommt es tatsächlich darauf an, wer Eigentümer ist, wer den Mietvertrag hält und wie sich beide Seiten einigen. Wenn Sie gemeinsam Eigentümer sind, muss eine endgültige Lösung her, dazu später mehr.

Gerade weil die Emotionen in dieser Phase oft hochkochen, kommt es zu Kurzschlussreaktionen, die rechtlich problematisch sind. Im Trennungsjahr gilt insbesondere:

• Den Partner aussperren geht nicht. Auch wenn das Verhältnis zerrüttet ist, niemand darf einfach das Schloss austauschen, um den anderen aus der gemeinsamen Wohnung fernzuhalten. Der ausgesperrte Partner kann gerichtlich verlangen, dass ihm der Mitbesitz wieder eingeräumt wird.
• Die Wohnung verkaufen geht nicht ohne Weiteres. Solange Sie sich nur in Trennung befinden, kann kein Partner allein über einen Verkauf entscheiden oder die andere Seite dazu drängen. Da die Wohnung Lebensmittelpunkt bleibt, würde ein Verkauf genau das gefährden.
• Eine Teilungsversteigerung erzwingen geht ebenfalls nicht. Aus demselben Grund kann während des Trennungsjahres auch keine Zwangsversteigerung über das Amtsgericht beantragt werden.

Ja, das ist möglich und in der Praxis manchmal die einzige Option, wenn ein Auszug finanziell nicht machbar ist. Voraussetzung ist, dass die Wohnung groß genug ist, damit jeder Partner mindestens ein eigenes Zimmer nutzen kann. Küche und Bad dürfen weiterhin gemeinsam genutzt werden.

Wichtig zu wissen: Diese "Trennung unter einem Dach" ist rechtlich zwar anerkannt, in der Praxis aber oft schwierig, weil man sich zwangsläufig regelmäßig über den Weg läuft. Auf Dauer ist das selten die ideale Lösung, meist braucht es irgendwann eine räumliche Trennung.

Zieht jemand freiwillig aus der ehelichen Wohnung aus, verliert diese Person dadurch nicht automatisch das Wohnrecht. Grundsätzlich besteht das Recht, jederzeit wieder einzuziehen.

Allerdings gibt es dafür eine wichtige Frist: Wer innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug nicht zurückkehrt oder zumindest erklärt, wieder einziehen zu wollen, verliert diesen Anspruch. Nach Ablauf dieser sechs Monate geht das Gesetz automatisch davon aus, dass die Wohnung dem verbliebenen Partner dauerhaft überlassen werden soll (§ 1361b Abs. 4 BGB). Wer also über einen Auszug nachdenkt, sollte sich dieser Frist bewusst sein.

In bestimmten Ausnahmefällen kann eine Seite verlangen, dass die andere auszieht, dafür muss allerdings ein Härtefall vorliegen. Anerkannt wird ein Härtefall zum Beispiel, wenn ein Partner gewalttätig war oder damit droht. Auch wenn gemeinsame Kinder in der Wohnung leben und ihnen die andauernden Konflikte nicht mehr zumutbar sind, kann das einen Härtefall begründen. Reine verbale Streitigkeiten reichen dafür in der Regel nicht aus.

Liegt ein solcher Härtefall vor, kann beim Familiengericht beantragt werden, die Wohnung einer Person zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Bei nachgewiesener Gewalt lässt sich zusätzlich auch das Gewaltschutzgesetz heranziehen. In diesen Fällen ist es sinnvoll, Vorfälle möglichst gut zu dokumentieren, etwa durch eine Anzeige oder ein ärztliches Attest.

Nach der rechtskräftigen Scheidung ändert sich die Ausgangslage grundlegend. Bei einer Mietwohnung besteht ein gesetzlicher Anspruch darauf, dass der Mietvertrag mit der Person fortgeführt wird, die in der Wohnung bleibt, selbst wenn ursprünglich der andere Partner allein unterschrieben hat. Steht die Wohnung im Alleineigentum eines Partners, kann die andere Person unter Umständen als Mieter zu ortsüblichen Konditionen bleiben.

Sind beide Ehepartner Miteigentümer, wird es etwas komplexer: Eine Person kann den Miteigentumsanteil der anderen übernehmen, oder beide entscheiden sich gemeinsam für einen Verkauf. In seltenen Härtefällen, etwa bei hohem Alter, gesundheitlichen Einschränkungen oder erheblichen eigenen baulichen Investitionen – kann das Familiengericht die Wohnung sogar gegen den Willen des Eigentümer-Ehepartners zuweisen.

Spätestens mit der Scheidung müssen Miteigentümer eine endgültige Entscheidung treffen. Grundsätzlich gibt es drei Wege: Eine Person übernimmt den Anteil der anderen und zahlt sie aus, beide verkaufen die Immobilie gemeinsam, oder – falls die Immobilie groß genug ist, wird sie baulich in zwei eigenständige Wohneinheiten aufgeteilt.

Wichtig dabei: Eine einvernehmliche Lösung führt so gut wie immer zu einem besseren Ergebnis als eine erzwungene Teilungsversteigerung. Bei einer Versteigerung erzielen Immobilien erfahrungsgemäß deutlich weniger, als ein freihändiger Verkauf einbringen würde.

Wenn feststeht, dass die gemeinsame Immobilie verkauft oder bewertet werden soll, ist eine realistische, unabhängige Werteinschätzung der wichtigste erste Schritt, sie bildet die Grundlage für eine faire Einigung zwischen beiden Seiten, ganz ohne dass sich der Streit zusätzlich in die Länge zieht. Ein erfahrener Immobilienmakler begleitet Sie dabei diskret und einfühlsam durch den gesamten Prozess, von der Bewertung bis zum erfolgreichen Verkauf.

Befinden Sie sich in einer solchen Situation und möchten wissen, was Ihre gemeinsame Immobilie aktuell wert ist? Sprechen Sie uns gerne an, wir nehmen uns Zeit für Ihre persönliche Situation und begleiten Sie mit Fingerspitzengefühl durch den gesamten Verkaufsprozess.