Nutzungsentschädigung bei Trennung: Was Sie zahlen oder verlangen können

Autor: Ralf Frerix

Kaum eine Trennung verläuft ohne die Frage: Wer bleibt im gemeinsamen Haus, und was ist mit demjenigen, der auszieht? Genau hier kommt die Nutzungsentschädigung ins Spiel. Sie sorgt dafür, dass der ausgezogene Ehepartner für die Zeit, in der der andere die Immobilie allein nutzt, finanziell nicht leer ausgeht. Was viele Betroffene überrascht: Die Höhe ist gesetzlich nicht fest vorgegeben und sorgt deshalb regelmäßig für Streit.

Zieht einer von Ihnen beiden aus der gemeinsamen Immobilie aus, während der andere darin wohnen bleibt, kann der ausgezogene Partner eine Ausgleichszahlung verlangen. Die rechtliche Grundlage bildet § 1361b BGB für die Trennungszeit und § 1568a BGB nach der rechtskräftigen Scheidung. Der Gedanke dahinter: Wer die Immobilie allein bewohnt, spart sich Mietkosten, während der ausgezogene Partner selbst neue Wohnkosten stemmen muss. Diesen Vorteil soll die Nutzungsentschädigung ausgleichen.

Bei Miteigentum, das nicht aus einer Ehe stammt, gelten übrigens ähnliche Grundsätze, allerdings gestützt auf die Regeln zur Bruchteilsgemeinschaft (§§ 743 ff. BGB).

Grundsätzlich haben während des Trennungsjahres beide Ehepartner das Recht, in der gemeinsamen Wohnung zu bleiben. Niemand muss automatisch ausziehen, nur weil die Trennung vollzogen ist. Können Sie sich nicht einigen, kann das Familiengericht auf Antrag einem Partner das alleinige Wohnrecht zuweisen, insbesondere dann, wenn gemeinsame Kinder im Haushalt leben oder eine Konfliktsituation eine gemeinsame Nutzung unzumutbar macht. Sind Kinder vorhanden, kann das Gericht die Immobilie sogar unabhängig von den Eigentumsverhältnissen dem betreuenden Elternteil zuweisen, wenn dies dem Kindeswohl dient.

In der Praxis ist es aber häufig so, dass ein Partner freiwillig auszieht, weil ein Zusammenleben nach der Trennung schlicht nicht mehr funktioniert. Genau dann beginnt die Frage nach der Nutzungsentschädigung relevant zu werden.

Eine feste Formel gibt es nicht, die Rechtsprechung spricht hier von einer "billigen", also angemessenen Ausgleichszahlung, die im Einzelfall bestimmt wird. In der Praxis hat sich aber ein Grundsatz etabliert: Während des Trennungsjahres orientiert sich die Höhe meist nicht an der vollen ortsüblichen Miete für das gesamte Haus, sondern an der ersparten Miete einer angemessenen, kleineren Ersatzwohnung für den verbleibenden Partner. Erst nach der rechtskräftigen Scheidung wird häufig die volle ortsübliche Marktmiete angesetzt.

Ein Beispiel: Beträgt die ortsübliche Miete für eine vergleichbare, kleinere Wohnung 900 Euro und gehört die Immobilie beiden Ehepartnern je zur Hälfte, entspricht die Nutzungsentschädigung in der Regel der Hälfte dieses Betrags, rund 450 Euro monatlich.

Leben gemeinsame Kinder mit im Haus, kann dies die Höhe der Nutzungsentschädigung zusätzlich beeinflussen, etwa weil ein größerer Wohnraum für die Kinderbetreuung gerechtfertigt ist.

Der Anspruch entsteht grundsätzlich mit dem tatsächlichen Auszug eines Partners und dem Beginn der Trennung. Wichtig ist jedoch: Wer keine Nutzungsentschädigung fordert, verzichtet nicht automatisch für die Zukunft, sollte den Anspruch aber möglichst früh und schriftlich geltend machen. Ohne klare Dokumentation, etwa wann der Auszug stattfand und in welcher Höhe eine Forderung gestellt wurde, entsteht später oft Streit über den Zeitraum und die rückwirkende Berechnung.

Ein Punkt wird häufig übersehen: Die Nutzungsentschädigung hat nichts mit der Haftung für ein gemeinsames Immobiliendarlehen zu tun. Stehen beide Partner im Kreditvertrag, haften beide gegenüber der Bank auch nach dem Auszug unverändert weiter, unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder wer was zahlt. Wird die monatliche Kreditrate vom verbleibenden Partner allein getragen, kann das zwar bei der Nutzungsentschädigung oder im späteren Zugewinnausgleich gegengerechnet werden, ändert aber nichts an der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber der Bank. Wer aus der Mithaftung entlassen werden möchte, braucht dafür die ausdrückliche Zustimmung der Bank.

icht in jeder Trennungssituation muss tatsächlich gezahlt werden. Kein Anspruch besteht in der Regel, wenn:

• beide Partner einvernehmlich vereinbart haben, auf eine Zahlung zu verzichten,
• der ausgezogene Partner die Wohnung freiwillig verlassen hat, ohne den Anspruch je geltend zu machen, und der andere darauf vertrauen durfte, dass keine Forderung mehr kommt,
• der verbleibende Partner die Immobilie gar nicht wirtschaftlich "nutzt", etwa weil sie leer steht oder unbewohnbar ist,
• die Immobilie ohnehin bereits gemeinsam vermietet wird und beide Partner am Mietertrag beteiligt sind.

Auch die Höhe kann sich verringern oder ganz entfallen, wenn der verbleibende Partner weiterhin allein die komplette Kreditrate zahlt, hier prüft die Rechtsprechung häufig, ob eine Verrechnung mit dem Wohnvorteil sachgerechter ist als eine zusätzliche Nutzungsentschädigung.

In der Praxis zeigt sich häufig: Eine dauerhafte Lösung über die Nutzungsentschädigung funktioniert selten konfliktfrei. Die Zahlungen sind ein Kompromiss für eine Übergangszeit, keine langfristige Lösung. Viele Paare entscheiden sich deshalb nach einigen Monaten für einen gemeinsamen Verkauf oder dafür, dass ein Partner den anderen auszahlt und die Immobilie allein übernimmt. Eine unabhängige, aktuelle Wertermittlung ist in beiden Fällen die Grundlage für eine faire Einigung.

Als Immobilienmakler in Kiel, Hamburg und Molfsee erleben wir regelmäßig, dass die Frage der Nutzungsentschädigung der erste Schritt zu einer größeren Entscheidung ist: behalten, auszahlen oder verkaufen. Wir unterstützen Sie mit einer neutralen Wertermittlung Ihrer Immobilie, damit Sie, gemeinsam mit Ihrem Anwalt für Familienrecht, eine fundierte Entscheidung treffen können.

Wer zahlt was bei Trennung?
Grundsätzlich zahlt derjenige, der allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt, dem ausgezogenen Partner eine Nutzungsentschädigung. Läuft daneben noch ein gemeinsamer Kredit, haften beide Partner unabhängig davon weiter gegenüber der Bank, unabhängig von der Nutzungsentschädigung wird oft zusätzlich geregelt, wer welchen Anteil der Kreditrate übernimmt.

Wann muss keine Nutzungsentschädigung gezahlt werden?
Ein Anspruch entfällt unter anderem, wenn beide Partner einvernehmlich darauf verzichtet haben, wenn der Auszug erfolgte, ohne dass der Anspruch je geltend gemacht wurde, oder wenn die Immobilie vom verbleibenden Partner gar nicht wirtschaftlich genutzt wird, etwa weil sie leer steht. Auch eine vollständige Übernahme der Kreditrate durch den verbleibenden Partner kann die Zahlung mindern oder ausgleichen.

Wann hat man Anspruch auf Nutzungsentschädigung?
Der Anspruch entsteht, sobald ein Partner auszieht und der andere die gemeinsame Immobilie allein weiter bewohnt. Er sollte frühzeitig und schriftlich geltend gemacht werden, da er sonst später schwer rückwirkend durchzusetzen ist.

Was steht mir zu, wenn ich aus dem gemeinsamen Haus ausziehe?
Ihnen steht in der Regel eine anteilige Nutzungsentschädigung zu, orientiert an der ortsüblichen Miete für eine angemessene Ersatzwohnung. Daneben bleiben Ihre Miteigentumsanteile und ein möglicher Zugewinnausgleichsanspruch unberührt, der Auszug allein ändert nichts an Ihrem Anteil am Wert der Immobilie.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für eine verbindliche Einschätzung zu Ihrer Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Familienrecht.