Spekulationssteuer bei Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Autor: Ralf Frerix

Eine Scheidung wirft viele Fragen auf und eine der unangenehmsten Überraschungen kommt oft vom Finanzamt. Wer das gemeinsame Haus verkauft oder den Miteigentumsanteil auf den Ex-Partner überträgt, kann plötzlich Spekulationssteuer zahlen müssen. Was das bedeutet, wann sie anfällt und wann nicht, das erklären wir hier.

Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern Teil der Einkommensteuer. Sie greift, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Der Gewinn wird dann als Einkommen versteuert, zum persönlichen Einkommensteuersatz. Liegt der Gewinn unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei.

Viele Paare gehen davon aus, dass sie keine Spekulationssteuer zahlen müssen, weil sie das Haus selbst bewohnt haben. Das stimmt, aber nur solange die Eigennutzung nachgewiesen werden kann. Genau hier liegt die Falle bei Scheidungen. Zieht ein Partner aus dem gemeinsamen Haus aus, endet für ihn die Eigennutzung. Wird die Immobilie dann erst im nächsten oder übernächsten Kalenderjahr verkauft oder übertragen, kann die Steuerbefreiung wegfallen, obwohl das Haus jahrelang selbst bewohnt wurde. Dasselbe gilt, wenn ein Partner seinen Miteigentumsanteil auf den anderen überträgt, etwa als Ausgleich für den Zugewinn. Steuerlich gilt das als Verkauf. Liegt der ursprüngliche Kauf weniger als zehn Jahre zurück und war der abgebende Partner nicht mehr selbst in der Immobilie gemeldet, kann das Finanzamt Spekulationssteuer verlangen.

Es gibt zwei wichtige Ausnahmen:
Die erste ist die Eigennutzungsregel: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, zahlt keine Spekulationssteuer, unabhängig davon, wie lange die Immobilie insgesamt gehalten wurde. Dabei müssen keine vollen Kalenderjahre vorliegen; es reichen auch angefangene Jahre, solange sich der Zeitraum über drei verschiedene Kalenderjahre erstreckt.

Die zweite Ausnahme ist die Zehn-Jahres-Frist: Liegt der Kauf der Immobilie mehr als zehn Jahre zurück, entfällt die Spekulationssteuer vollständig, unabhängig von Eigennutzung oder Scheidung.

Wohnen Kinder, für die noch Kindergeld bezogen wird, in der Immobilie, kann das unter Umständen als Eigennutzung des Eigentümers gewertet werden. Allerdings hat der Bundesfinanzhof 2023 klargestellt, dass dies nicht gilt, wenn gleichzeitig der geschiedene Ex-Partner ebenfalls in der Immobilie wohnt. In diesem Fall liegt eine steuerschädliche Nutzung vor.

Die Höhe hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Wer beispielsweise einen Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro erzielt und einem Steuersatz von 35 Prozent unterliegt, zahlt rund 28.000 Euro Spekulationssteuer. Verkaufskosten, Maklergebühren und Modernisierungsaufwendungen können den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.

Frühzeitige Planung ist entscheidend. Wer sich schnell einigt und die Übertragung noch im Jahr der Trennung abwickelt, kann unter Umständen noch Eigennutzung geltend machen. Alternativ lohnt es sich, bis zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu warten. In jedem Fall empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater, da die individuelle Situation, Kaufzeitpunkt, Nutzungshistorie, Höhe des Gewinns, über die tatsächliche Steuerpflicht entscheidet.

Die Spekulationssteuer ist bei Scheidungen ein häufig unterschätztes Thema. Sie kann mehrere zehntausend Euro betragen und trifft oft diejenigen, die sich bereits ausgezogen haben und glauben, auf der sicheren Seite zu sein. Wer die Regeln kennt und rechtzeitig handelt, kann die Steuerlast deutlich reduzieren oder ganz vermeiden.

Sie haben Fragen zur Immobilie im Scheidungsfall? Wohnen im Norden begleitet Sie durch den gesamten Prozess, von der Bewertung bis zum Verkauf.