Vorfälligkeitsentschädigung bei Scheidung: Was Sie wirklich wissen müssen

Autor: Ralf Frerix

Wenn eine Ehe zerbricht und eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, wird es schnell kompliziert und teuer. Neben dem emotionalen Stress warten oft handfeste finanzielle Fallen: allen voran die Vorfälligkeitsentschädigung bei Scheidung. Doch viele Paare zahlen mehr als nötig, oder zahlen überhaupt, ohne zu wissen, dass sie es gar nicht müssten

Banken finanzieren sich über Zinsen. Wird ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt, zum Beispiel weil das gemeinsame Haus im Zuge der Scheidung verkauft werden soll, entgehen der Bank die kalkulierten Zinseinnahmen für die Restlaufzeit. Diesen Schaden darf sie als Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Die Summe kann schnell im fünfstelligen Bereich liegen, je nachdem wie hoch die Restschuld ist und wie lange der Vertrag noch laufen würde.

Es gibt mehrere Situationen, in denen die Bank gar keine Entschädigung verlangen darf:

Nach zehn Jahren Zinsbindung: Laut § 489 BGB kann jeder Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, vollkommen kostenfrei. Wer also schon lange im gemeinsamen Haus lebt, sollte zuerst prüfen, wie lange der Kredit schon läuft.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Enthält der Kreditvertrag eine rechtlich fehlerhafte Widerrufsbelehrung, was bei vielen Verträgen aus den Jahren 2010 bis 2016 der Fall ist, besteht möglicherweise ein sogenannter „ewiger Widerrufsjoker". Das bedeutet: Der Vertrag kann auch Jahre später noch widerrufen werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Bei Verträgen, die nach dem 21. März 2016 geschlossen wurden, gelten strengere Prüfkriterien, aber auch hier lohnt die Kontrolle.

Variable Zinsen: Bei Darlehen mit variablem Zinssatz entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung in aller Regel.

Schuldnerwechsel statt Kündigung: Eine oft übersehene Möglichkeit ist der sogenannte Schuldnerwechsel. Wenn ein Partner die Immobilie übernimmt oder ein Käufer den bestehenden Kredit fortführt, muss der Vertrag nicht zwingend gekündigt werden und die Bank hätte keinen Anspruch auf Entschädigung. Banken lehnen das häufig ab, obwohl die Rechtslage mitunter für Kreditnehmer spricht.

Das ist eine der häufigsten Streitfragen und rechtlich eindeutig: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet. Haben beide Partner gemeinsam unterschrieben, haften sie gesamtschuldnerisch. Die Bank kann sich aussuchen, bei wem sie das Geld einfordert. Zieht ein Partner aus, ändert das nichts an seiner Zahlungspflicht gegenüber der Bank. Intern, also zwischen den Ex-Partnern, kann ein Ausgleich vereinbart werden, aber die Bank interessiert das nicht. Wer aus dem Kredit entlassen werden möchte, braucht die ausdrückliche Zustimmung der Bank. Diese prüft dabei die Kreditwürdigkeit des verbleibenden Partners. Stimmt die Bank nicht zu, bleibt man im Vertrag, auch nach der Scheidung.

Wenn der gemeinsame Hausverkauf eskaliert, werden manchmal Taktiken angewandt, die rechtlich und menschlich fragwürdig sind:

Zugangsverweigerung für den Gutachter: Verweigert ein Partner dem Sachverständigen den Zutritt zur Immobilie, muss dieser mit Sicherheitsabschlägen kalkulieren, der Verkehrswert fällt niedriger aus. Das schadet am Ende beiden Seiten, wird aber gezielt eingesetzt, um Druck aufzubauen oder den Zugewinnausgleich zu manipulieren.

Schäden übertreiben oder erfinden: Mögliche Mängel werden gegenüber dem Gutachter oder potenziellen Käufern absichtlich dramatisiert, um Interessenten abzuschrecken, insbesondere dann, wenn ein Partner die Immobilie selbst günstig ersteigern möchte.

Teilungsversteigerung als Druckmittel: Können sich beide Parteien nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen, ganz ohne Zustimmung des anderen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, häufig mit einem Mindestgebot von nur 50 Prozent des Verkehrswerts. Was als letztes Mittel gedacht ist, wird von manchen bewusst als Drohkulisse eingesetzt, um den anderen zur Zustimmung zu zwingen. Das Ergebnis: Beide Parteien verlieren im Zweifel deutlich Geld.

Verschleppungstaktiken: Kreditkündigungen werden hinausgezögert, Notartermine verpasst, Dokumente nicht eingereicht, während Zinsen weiterlaufen. Das kostet bares Geld und Nerven.

Wer sich in einer Scheidungssituation mit einer gemeinsamen Immobilie befindet, sollte möglichst früh handeln:

Kreditvertrag prüfen lassen, auf fehlerhafte Widerrufsbelehrungen, nicht berücksichtigte Sondertilgungen und Rechenfehler bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Optionen wie Schuldnerwechsel oder Kreditübernahme durch den Käufer frühzeitig mit der Bank besprechen. Einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuziehen, der den Verkaufsprozess neutral begleitet und verhindert, dass Emotionen den bestmöglichen Erlös gefährden.

Eine Scheidung ist belastend genug, die Immobilie muss keine zusätzliche Falle sein