Haus vererben oder verschenken? Was 2026 wirklich für Sie günstiger ist

Autor: Ralf Frerix

Ihre Immobilie ist meist der wertvollste Teil Ihres Vermögens und irgendwann stellt sich die Frage, wie Sie sie an die nächste Generation weitergeben. Grundsätzlich haben Sie zwei Wege: Sie vererben das Haus, sodass es erst mit Ihrem Tod übergeht, oder Sie übertragen es bereits zu Lebzeiten als Schenkung. Beide Varianten haben steuerliche und rechtliche Konsequenzen, die Sie kennen sollten, bevor Sie sich entscheiden.

Beim Vererben bleiben Sie bis zu Ihrem Tod alleiniger Eigentümer und behalten die volle Kontrolle über Ihr Haus. Wer die Immobilie bekommt, regeln Sie über die gesetzliche Erbfolge, ein Testament oder einen Erbvertrag. Erst mit dem Erbfall geht das Eigentum über, und die Erben müssen das Grundbuch entsprechend berichtigen lassen.

Beim Verschenken übertragen Sie das Haus schon jetzt, notariell beurkundet, mit einem Schenkungsvertrag zwischen Ihnen und dem Beschenkten. Das bedeutet: Sie geben die Verfügungsgewalt zumindest teilweise aus der Hand, es sei denn, Sie sichern sich vertraglich Rechte wie ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch.

Der wichtigste Grund liegt im Steuerrecht. Die Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer sind identisch, Kinder können beispielsweise 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehepartner 500.000 Euro. Der entscheidende Unterschied: Bei einer Schenkung lässt sich dieser Freibetrag alle zehn Jahre erneut nutzen. Wer eine wertvolle Immobilie besitzt, kann sie also in mehreren Schritten übertragen und so einen großen Teil der Schenkungssteuer vermeiden, die bei einer einmaligen Vererbung anfallen würde.

Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro lässt sich an ein Kind übertragen, indem zunächst die Hälfte verschenkt wird und nach Ablauf von zehn Jahren die zweite Hälfte folgt. Beide Male bleibt der Freibetrag von 400.000 Euro ungenutzt überschritten, die Übertragung erfolgt komplett steuerfrei.

Wer sein Haus vererbt statt verschenkt, behält bis zum Tod die volle Entscheidungsfreiheit, niemand kann Ihnen hineinreden, was mit der Immobilie geschieht. Außerdem lässt sich die Erbschaftssteuer auch beim Vererben vollständig vermeiden, wenn Ehepartner oder Kinder das sogenannte Familienheim mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche, damit diese Steuerbefreiung greift.

Ein Nachteil: Der Freibetrag lässt sich beim Vererben nur einmal nutzen. Und sind mehrere Erben vorhanden, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, ein häufiger Streitpunkt, wenn nicht klar geregelt ist, wer das Haus übernimmt oder ob es verkauft werden soll.

Viele Eltern möchten ihr Haus zwar frühzeitig übertragen, aber weiterhin darin wohnen oder von Mieteinnahmen profitieren. Genau dafür gibt es den Nießbrauchsvorbehalt: Sie schenken die Immobilie, behalten sich aber das Recht vor, sie weiter zu nutzen oder die Erträge daraus zu ziehen. Steuerlich gelten Sie dann weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer und versteuern etwaige Mieteinnahmen selbst. Diese Konstruktion ist bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern sehr verbreitet, weil sie finanzielle Sicherheit mit steuerlichen Vorteilen verbindet.

Haben Sie mehrere Kinder, aber nur eines soll das Haus bekommen, sollten Sie die Pflichtteilsansprüche der anderen im Blick behalten. Eine Schenkung reduziert zwar mit jedem Jahr, das Sie danach noch leben, den Wert, der in die Pflichtteilsberechnung einfließt, nach zehn Jahren zählt sie gar nicht mehr mit. Versterben Sie jedoch früher, wird die Schenkung anteilig wieder berücksichtigt. Wer also frühzeitig überträgt, sichert die Entscheidung langfristig ab.

Ob Vererben oder Verschenken für Sie sinnvoller ist, hängt stark von Ihrer individuellen Situation ab: vom Immobilienwert, der Zahl der Erben, Ihrem Alter und Gesundheitszustand sowie davon, ob Sie das Haus noch selbst nutzen möchten. Eine verbindliche steuerliche und rechtliche Einschätzung kann nur ein Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater geben. Als Immobilienmakler in Kiel, Hamburg und Molfsee unterstützen wir Sie gerne mit einer unabhängigen Wertermittlung Ihrer Immobilie, eine wichtige Grundlage für jede Entscheidung rund um Schenkung oder Erbe.

Wann sollte man sein Haus an die Kinder überschreiben?
Eine Überschreibung zu Lebzeiten lohnt sich vor allem, wenn Ihr Vermögen die Freibeträge übersteigt und Sie Zeit haben, die Zehn-Jahres-Fristen für Schenkungen mehrfach zu nutzen. Je früher Sie beginnen, desto mehr Freibeträge lassen sich ausschöpfen und desto sicherer ist die Übertragung auch mit Blick auf Pflichtteilsansprüche anderer Erben.

Ist Verschenken besser als Vererben?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Verschenken bietet steuerliche Vorteile durch die wiederholt nutzbaren Freibeträge, kostet Sie aber schon zu Lebzeiten einen Teil der Verfügungsgewalt. Vererben lässt Ihnen bis zum Tod die volle Kontrolle, kann aber, vor allem bei mehreren Erben oder hohem Immobilienwert, zu höherer Erbschaftssteuer und Streit in der Erbengemeinschaft führen.

Was ist besser: Haus an die Kinder verschenken oder verkaufen?
Das hängt davon ab, ob Sie zu Lebzeiten noch auf den Verkaufserlös angewiesen sind. Ein Verkauf verschafft Ihnen sofort liquide Mittel, etwa für die Altersvorsorge, während eine Schenkung meist steuerlich günstiger ist, wenn es primär um die Vermögensnachfolge innerhalb der Familie geht. Häufig ist auch eine Kombination sinnvoll, etwa eine Schenkung mit Nießbrauch statt eines vollständigen Verkaufs.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.