Geerbtes Haus vermieten 2026: Was Erben in Kiel und Umgebung wissen müssen

Autor: Ralf Frerix

Eine Immobilie zu erben, ist oft mit Erinnerungen verbunden und mit der ganz praktischen Frage, was nun damit passieren soll. Selbst einziehen, verkaufen oder doch lieber geerbtes Haus vermieten und langfristig Mieteinnahmen erzielen? Gerade in gefragten Lagen wie Kiel, Molfsee oder Hamburg kann eine Vermietung finanziell durchaus attraktiv sein, sie bringt aber auch Pflichten, Verwaltungsaufwand und einige steuerliche Besonderheiten mit sich, die man kennen sollte, bevor man sich entscheidet.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, die Entscheidung hängt von Zustand, Lage, persönlicher Situation und den Plänen der Erben ab. Eine Vermietung lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie sich in gutem baulichem Zustand befindet, keine größeren Sanierungskosten unmittelbar anstehen und die Lage eine solide Mietrendite verspricht. Wer aktuell keinen Bedarf an frei verfügbarem Kapital hat, profitiert von einem dauerhaften, regelmäßigen Zusatzeinkommen durch die Mieteinnahmen.

Gegen eine Vermietung spricht hingegen, wenn hoher Sanierungsbedarf besteht, man weit von der Immobilie entfernt wohnt und die Verwaltung aus der Distanz schwerfällt, oder wenn das Haus emotional zu sehr mit Erinnerungen verbunden ist, um es Fremden zu überlassen. Auch wer noch nie vermietet hat, sollte sich ehrlich fragen, ob die laufenden Pflichten als Vermieter, von der Instandhaltung bis zur Kommunikation mit Mietern, zeitlich und nervlich machbar sind. Wer das nicht zutraut oder nicht möchte, ist mit einem Verkauf oft besser bedient.

Bei einer Erbengemeinschaft kommt eine weitere Hürde hinzu: Eine Vermietung gegen den Willen eines Miterben ist nicht möglich, alle Beteiligten müssen sich einig sein. Gerade in solchen Fällen ist eine frühzeitige, sachliche Klärung untereinander entscheidend, sonst zieht sich die Entscheidung über Monate hin, während das Haus leer steht

Ja, und sogar ohne dass man dafür aktiv etwas tun muss. Befindet sich im Nachlass eine bereits vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus, tritt der Erbe automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB in Verbindung mit § 1922 BGB. Besondere rechtliche Schritte oder eine Neuunterzeichnung des Mietvertrags sind dafür nicht notwendig.

Erbt eine ganze Erbengemeinschaft die Immobilie, werden alle Miterben gemeinsam zu Vermietern, als sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Der Mieter sollte über den Vermieterwechsel informiert werden, ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter aufgrund des Erbfalls sieht das Mietrecht jedoch nicht vor. Praktisch bedeutet das: Der Mietvertrag läuft mit allen bisherigen Konditionen weiter, nur eben mit den Erben als neuen Vertragspartnern auf Vermieterseite. Wichtig zu wissen: Verzichten möchte man auf das Mietverhältnis nur durch eine Erbausschlagung, ist das Erbe erst angenommen, übernimmt man automatisch auch die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten.

Ja, wer eine geerbte Immobilie vermietet, kann sie weiterhin steuerlich abschreiben. Dabei gilt die sogenannte Fußstapfentheorie: Als Erbe tritt man in die steuerliche Position der verstorbenen Person ein und führt die bisherige Abschreibung (AfA, Absetzung für Abnutzung) in gleicher Höhe und mit der gleichen verbleibenden Dauer fort. Hat der Verstorbene also noch 30 Jahre lang 2 Prozent jährlich abgeschrieben, übernimmt der Erbe genau diesen Rest.

Üblich ist bei privat vermieteten Wohnimmobilien eine lineare Abschreibung von 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre, bei Gebäuden vor 1925 sind es 2,5 Prozent über 40 Jahre. Wichtig: Abschreiben lässt sich nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil, dieser muss bei der Berechnung herausgerechnet werden. Wer die Immobilie hingegen selbst bewohnt, kann gar nicht abschreiben, denn die AfA gilt ausschließlich für vermietete oder gewerblich genutzte Objekte.

Eine Möglichkeit, die steuerlichen Vorteile noch zu verbessern: Falls die Immobilie noch nicht vollständig abgeschrieben ist, kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer in manchen Fällen eine Verkürzung des verbleibenden Abschreibungszeitraums ermöglichen und damit höhere jährliche Abschreibungsbeträge. Hier lohnt sich in der Regel die Rücksprache mit einem Steuerberater, da die genauen Voraussetzungen im Einzelfall zu prüfen sind.

Bei der Vermietung eines geerbten Hauses spielen grundsätzlich zwei Steuerarten eine Rolle: die Erbschaftssteuer beim Erwerb der Immobilie und die Einkommensteuer auf die laufenden Mieteinnahmen.

Bei der Erbschaftssteuer hängt die Steuerfreiheit vom Verwandtschaftsgrad und vom persönlichen Freibetrag ab. Liegt der ermittelte Wert der Immobilie, gegebenenfalls zusammen mit weiterem Nachlassvermögen, unter dem persönlichen Freibetrag (500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder, 100.000 Euro für Eltern, 20.000 Euro für entferntere Verwandte und Dritte), fällt keine Erbschaftssteuer an. Wichtig für alle, die eine Vermietung planen: Die komplette Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim greift nur, wenn der Erbe selbst einzieht und dort mindestens zehn Jahre wohnt. Wer die Immobilie stattdessen vermietet, kann diese Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, dafür gibt es bei vermieteten Wohnimmobilien immerhin einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent auf den ermittelten Wert.

Auf die laufenden Mieteinnahmen selbst fällt regulär Einkommensteuer an, da Vermietung und Verpachtung als eigene Einkunftsart gilt. Hier lassen sich allerdings zahlreiche Kosten gegenrechnen: die oben erläuterte Abschreibung, aber auch Schuldzinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und vieles mehr als Werbungskosten. In der Praxis bleibt von den Mieteinnahmen nach Abzug aller absetzbaren Kosten oft deutlich weniger zu versteuern, als man zunächst denkt.

Mit der Vermietung wird man, ob gewollt oder nicht, zum vollwertigen Vermieter mit allen dazugehörigen Pflichten. Dazu gehört die Instandhaltung der Immobilie, also Reparaturen und notwendige Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Erhaltungspflicht, die schnell ins Geld gehen können. Außerdem müssen Mietverträge verwaltet, Nebenkostenabrechnungen erstellt und Mieteranfragen oder eventuelle Probleme zeitnah geklärt werden.

Wer das nicht selbst übernehmen möchte oder kann, etwa weil man weit entfernt wohnt, kann eine professionelle Hausverwaltung beauftragen. Das kostet zwar zusätzlich, nimmt aber viel organisatorischen Aufwand ab. Bei einer Erbengemeinschaft empfiehlt es sich zudem, frühzeitig zu klären, wer welche Aufgaben übernimmt und wie die Mieteinnahmen sowie Kosten unter den Miterben aufgeteilt werden, am besten schriftlich, um späteren Streit zu vermeiden.

Ob ein geerbtes Haus vermieten die richtige Wahl ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten – Zustand der Immobilie, Lage, persönliche Lebensplanung und die steuerliche Ausgangslage spielen alle eine Rolle. Wer sich für die Vermietung entscheidet, übernimmt automatisch bestehende Mietverträge und profitiert von der fortgeführten Abschreibung, muss aber auch die laufenden Vermieterpflichten einplanen.

Gerade bei der Frage, ob sich eine Vermietung in der aktuellen Marktlage in Kiel, Molfsee oder Hamburg überhaupt rentiert, lohnt sich ein realistischer Blick auf erzielbare Mieten und den Zustand der Immobilie. Als Immobilienmakler stehen wir Ihnen gerne zur Seite, um eine fundierte Einschätzung zu Wert und Vermietungspotenzial Ihrer geerbten Immobilie zu geben und Sie bei der Entscheidung zwischen Vermieten, Verkaufen oder Selbstnutzung zu unterstützen.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.