Kinder erben Haus mit Schulden: Was jetzt zu tun ist

Autor: Ralf Frerix

Ein Todesfall in der Familie ist schon schwer genug. Wenn dann auch noch ein Haus mit offenen Krediten im Nachlass steckt, kommen viele Fragen auf einmal: Muss ich diese Schulden übernehmen? Was gilt, wenn meine Kinder mit erben? Und bleibt mir überhaupt eine Wahl? Wir ordnen die wichtigsten Punkte für Sie, verständlich und ohne Fachchinesisch.

Kurz gesagt: ja. Wer ein Haus erbt, erbt nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch alles, was daran hängt, inklusive laufender Kredite, Grundschulden und sonstiger Verbindlichkeiten. Das gilt auch, wenn Kinder ein Haus mit Schulden erben: Sie treten als Erben rechtlich in die Position der verstorbenen Person ein und übernehmen damit sowohl das Vermögen als auch die Verpflichtungen.

Das klingt zunächst beunruhigend, ist aber kein Grund zur Panik. Es gibt mehrere Wege, mit dieser Situation umzugehen, von der Übernahme über die Umschuldung bis zum Ausschlagen des Erbes. Welcher Weg der richtige ist, hängt vor allem davon ab, wie hoch die Schulden im Verhältnis zum Wert der Immobilie tatsächlich sind.

Bevor Sie irgendeine Entscheidung treffen, sollten Sie sich einen Überblick verschaffen. Der erste Anlaufpunkt ist das Grundbuch. Dort finden Sie in der dritten Abteilung die sogenannten Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken, die auf der Immobilie lasten. Einen Einblick erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt, das an das Amtsgericht am Standort der Immobilie angegliedert ist.

Wichtig dabei: Die im Grundbuch eingetragene Summe sagt nicht zwangsläufig aus, wie viel tatsächlich noch offen ist. Sie zeigt lediglich, welcher Betrag der Bank im schlimmsten Fall zustünde. Ist ein Kredit bereits abbezahlt, wird der Eintrag oft gar nicht gelöscht, obwohl keine Schuld mehr besteht. Umgekehrt kann die reale Restschuld auch niedriger sein als der eingetragene Betrag. Ein Blick ins Grundbuch ist also ein guter erster Schritt, ersetzt aber nicht die Nachfrage bei der Bank.

Nein, und genau das macht die Sache manchmal knifflig. Nicht jeder Kredit, mit dem eine Immobilie finanziert wurde, taucht zwangsläufig im Grundbuch auf. Es kann weitere Darlehen geben, die separat abgeschlossen wurden.

Hinweise darauf finden Sie meist in den persönlichen Unterlagen der verstorbenen Person: Kontoauszüge zeigen häufig regelmäßige Ratenzahlungen, und falls Zahlungen ausgeblieben sind, liegen oft Mahnschreiben in der Post. Es lohnt sich, diese Unterlagen sorgfältig durchzugehen, bevor Sie sich festlegen.

Sie müssen das Erbe nicht erst formell antreten, um bei der Bank nachzufragen. Als möglicher Erbe haben Sie schon vorher Anspruch auf grundlegende Informationen zu bestehenden Krediten. Nehmen Sie Kontakt zur Bank oder zum jeweiligen Kreditgeber auf und klären Sie:

• Wie hoch ist die noch offene Restschuld?
• Wie hoch sind Rate, Zins und Tilgung?
• Wie lange läuft die Zinsbindung noch?
• Welche weiteren Konditionen wurden ursprünglich vereinbart?

Fragen Sie am besten direkt mit an, ob die Bank für diese Auskünfte einen Erbschein sehen möchte, das erspart Ihnen einen zweiten Anlauf.

Sind die erbenden Kinder noch minderjährig, kommen zusätzliche Regeln ins Spiel. Minderjährige können ein Erbe nicht einfach selbst annehmen oder ausschlagen, das übernehmen für sie die Eltern beziehungsweise ein bestellter Vormund. Bei einem überschuldeten Nachlass reicht die Zustimmung der Eltern allerdings oft nicht aus: Für die Ausschlagung eines Erbes im Namen eines Kindes ist in der Regel zusätzlich die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich.

Das bedeutet praktisch: Wenn ein Kind ein Haus mit Schulden erben soll und die Familie überlegt, das Erbe auszuschlagen, sollte frühzeitig anwaltlicher Rat eingeholt werden. Das Familiengericht prüft in solchen Fällen, ob die Ausschlagung tatsächlich im Interesse des Kindes liegt, gerade weil Minderjährige sich nicht selbst vertreten können.

Als Erbin oder Erbe übernehmen Sie zunächst automatisch alle bestehenden Verträge zu den ursprünglichen Konditionen. Das ist die Ausgangslage. Sie sind daran aber nicht für immer gebunden: Es steht Ihnen frei, mit der Bank über neue Konditionen zu sprechen.

Möglich ist zum Beispiel, den Kredit komplett abzulösen, um die Immobilie unbelastet verkaufen zu können, größere Sondertilgungen zu leisten, um die Laufzeit zu verkürzen, oder die monatliche Rate an die eigene finanzielle Situation anzupassen. Solche Umschuldungen gehören für Banken zum Alltagsgeschäft. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nicht, und günstiger wird es dadurch in der Regel auch nicht, es lohnt sich trotzdem, das Gespräch zu suchen.

Grundsätzlich ja, eine Immobilie kann auch dann überschrieben werden, wenn noch Schulden darauf lasten, etwa wenn sich mehrere Erben einigen, dass einer von ihnen das Haus übernimmt. Dabei ist jedoch wichtig: Die Bank muss der Übertragung in der Regel zustimmen, vor allem wenn die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer auch offiziell in den bestehenden Kreditvertrag eintreten soll. Ohne diese Zustimmung bleibt oft die ursprüngliche Erbengemeinschaft gegenüber der Bank in der Haftung, selbst wenn die Immobilie im Grundbuch bereits umgeschrieben wurde. Klären Sie eine geplante Überschreibung deshalb frühzeitig direkt mit dem Kreditgeber.

Wenn die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen oder die finanzielle Belastung schlicht zu groß ist, kann das Ausschlagen des Erbes die sinnvollere Lösung sein. Dafür gilt eine feste Frist: Sie müssen die Ausschlagung spätestens sechs Wochen, nachdem Sie von Ihrer Erbenstellung erfahren haben, gegenüber dem Nachlassgericht erklären.

Wichtig zu wissen: Wer innerhalb dieser Frist nichts unternimmt, hat das Erbe automatisch angenommen, mit allen Rechten und Pflichten. Warten ist also keine neutrale Option. Bevor Sie sich entscheiden, lohnt sich ein Blick auf das Gesamtbild: Gibt es neben der Immobilie noch andere Vermögenswerte, die die Schulden ausgleichen könnten? Und wie wichtig ist Ihnen persönlich der Erhalt des Hauses, auch wenn es finanziell eng wird?

Ja, das deutsche Erbrecht sieht genau für solche Fälle Möglichkeiten vor, die Haftung zu begrenzen, ohne gleich das gesamte Erbe auszuschlagen. Über die sogenannte Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren lässt sich erreichen, dass Sie nicht mit Ihrem eigenen, privaten Vermögen für die Schulden der verstorbenen Person geradestehen müssen, sondern nur mit dem, was tatsächlich im Nachlass vorhanden ist. Bei einem sehr geringen Nachlasswert kann zudem die sogenannte Dürftigkeitseinrede greifen.

Diese Instrumente sind rechtlich nicht ganz trivial und sollten unbedingt gemeinsam mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht durchdacht werden – hier kann individuelle Beratung viel Sicherheit geben.

Steht fest, dass Sie das Erbe annehmen, bleibt die Frage: Was tun mit dem Haus selbst? Grundsätzlich haben Sie drei Optionen:

• Behalten und selbst nutzen: Sinnvoll, wenn die Rate tragbar ist und eine persönliche Bindung an das Haus besteht.
• Verkaufen: Oft die pragmatischste Lösung, wenn die Schulden hoch sind oder mehrere Erben sich einig werden müssen. Der Verkaufserlös kann direkt zur Ablösung des Kredits genutzt werden.
• Vermieten: Eine Option, wenn das Haus nicht selbst gebraucht wird, aber der Werterhalt wichtig ist. Die Mieteinnahmen können dabei helfen, die laufende Rate zu decken.

Welche Variante am Ende passt, hängt stark vom Einzelfall ab: von der Höhe der Restschulden, dem aktuellen Marktwert der Immobilie und davon, wie viele Personen an der Erbengemeinschaft beteiligt sind.

Gerade wenn ein Verkauf infrage kommt, ist eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts entscheidend, nur so lässt sich beurteilen, ob der Erlös die Schulden deckt oder sogar noch etwas übrig bleibt. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Sie dabei unterstützen: von der ersten Wertermittlung über die Kommunikation mit der Bank bis hin zu einem reibungslosen Verkaufsprozess, der auch in einer Erbengemeinschaft fair für alle Beteiligten abläuft.

Wenn Sie sich in dieser Situation befinden und wissen möchten, was Ihre geerbte Immobilie aktuell wert ist, sprechen Sie uns gerne an. Wir nehmen uns Zeit für Ihre individuelle Situation und begleiten Sie Schritt für Schritt.