Erbschaftssteuer Immobilie 2026: Was Erben in Kiel und Umgebung jetzt wissen müssen

Autor: Ralf Frerix

Ein Erbfall bringt neben der Trauer meist auch eine ganze Reihe organisatorischer Fragen mit sich und wenn eine Immobilie im Nachlass steckt, taucht früher oder später eine ganz konkrete Sorge auf: Wie viel Erbschaftssteuer Immobilie eigentlich kostet und ob man sich das überhaupt leisten kann. Die gute Nachricht zuerst: Nicht jede geerbte Immobilie führt automatisch zu einer Steuerzahlung. Die schlechte Nachricht: Wegen der gestiegenen Immobilienpreise reichen die Freibeträge heute oft nicht mehr aus, sodass deutlich mehr Erben als früher tatsächlich zur Kasse gebeten werden. Wir erklären, worauf es 2026 ankommt und wann sich der Gang zum Steuerberater wirklich lohnt.

Das Finanzamt setzt sich nicht einfach eine Zahl aus den Fingern, sondern bewertet nach festen Regeln des Bewertungsgesetzes. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab.

Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier schaut sich das Finanzamt an, was vergleichbare Objekte in der Nachbarschaft, also ähnliche Lage, Größe und Zustand, zuletzt erzielt haben. Wer also ein Reihenhaus in Kiel oder eine Wohnung in Molfsee erbt, wird mit den tatsächlichen Verkaufspreisen aus der Region verglichen. Steigen die Preise vor Ort, steigt automatisch auch der angesetzte Wert.

Vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte werden dagegen nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei spielen Bodenrichtwert und die erzielbare Jahresmiete (abzüglich Bewirtschaftungskosten) die Hauptrolle. Lässt sich der Wert mit keinem der beiden Verfahren sauber ermitteln, greift das Sachwertverfahren, das seit der Reform 2023 tendenziell zu höheren Werten führt als früher.

Wichtig: Das Finanzamt besichtigt die Immobilie normalerweise nicht selbst. Es fordert die Erben zur sogenannten Feststellungserklärung auf und ermittelt den Wert anhand der gemachten Angaben zu Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Wer den Verdacht hat, dass dieser Wert zu hoch angesetzt wurde, kann mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen, oder, falls die Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall tatsächlich verkauft wird, einfach den erzielten Verkaufspreis als Nachweis verwenden. In beiden Fällen wird für die Steuer der niedrigere Wert angesetzt.

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, denn die Höhe hängt von zwei Faktoren ab: dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person und dem Wert der Immobilie oberhalb des persönlichen Freibetrags.

Je näher die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel (deren Eltern noch leben) von 200.000 Euro, Eltern und Großeltern von 100.000 Euro. Alle übrigen Personen, also etwa Geschwister, Nichten, Neffen, Lebenspartner ohne Trauschein oder entfernte Verwandte, haben nur 20.000 Euro Freibetrag.

Auf den Betrag, der über dem Freibetrag liegt, fällt je nach Steuerklasse ein Steuersatz zwischen 7 und 50 Prozent an. Ein Beispiel macht das greifbar: Erbt ein Einzelkind von seinem Vater ein Haus im Wert von 800.000 Euro, bleiben nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro genau 400.000 Euro übrig, die mit dem für Kinder geltenden Steuersatz von 11 Prozent versteuert werden müssen, also 44.000 Euro.

Bei entfernteren Verwandten oder familienfremden Personen kann es richtig teuer werden. Erbt zum Beispiel eine Schwester von ihrer Schwester ein Haus im Wert von 700.000 Euro, bleiben nach Abzug des Freibetrags von 20.000 Euro stolze 680.000 Euro übrig, bei einem Steuersatz von 30 Prozent in Steuerklasse II macht das 204.000 Euro Erbschaftssteuer. Genau in solchen Fällen kann eine geerbte Immobilie zur finanziellen Belastung werden, wenn das nötige Geld nicht anderweitig vorhanden ist.

Eine kleine Erleichterung gibt es bei vermieteten Wohnimmobilien: Hier wird nur 90 Prozent des ermittelten Werts für die Erbschaftssteuer herangezogen, die übrigen 10 Prozent bleiben steuerfrei.

Diese Frage stellen sich fast alle Erben zuerst und tatsächlich gibt es eine wichtige Ausnahme, die in der Praxis sehr häufig greift: das sogenannte Familienheim.

Eine selbst genutzte Immobilie kann komplett steuerfrei vererbt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Erstens muss die Immobilie tatsächlich der Lebensmittelpunkt der verstorbenen Person gewesen sein, ein Ferienhaus oder ein Zweitwohnsitz zählt also nicht. Zweitens muss der Erbe unverzüglich, also innerhalb von rund sechs Monaten, selbst einziehen (Ehepartner, die bereits dort wohnen, müssen das natürlich nicht extra tun). Und drittens muss der Erbe mindestens zehn Jahre lang als Eigentümer dort wohnen bleiben.

Wer innerhalb dieser zehn Jahre auszieht, das Haus verkauft oder vermietet, muss die komplette Erbschaftssteuer nachträglich zahlen, es sei denn, es liegen "zwingende Gründe" vor, zum Beispiel ein gesundheitlich notwendiger Umzug ins Pflegeheim.

Für Kinder gibt es zusätzlich eine Flächenbegrenzung: Die Steuerbefreiung gilt nur für die ersten 200 Quadratmeter Wohnfläche. Übernimmt ein Kind also eine große Villa mit 300 Quadratmetern, muss der anteilige Wert der überschießenden 100 Quadratmeter trotzdem versteuert werden.

Hier kommt leider die Ernüchterung: Geschwister gehören erbschaftssteuerlich zu den "übrigen Personen" mit nur 20.000 Euro Freibetrag und Steuerklasse II, die Steuerbefreiung für das Familienheim steht ihnen anders als Ehepartnern oder Kindern grundsätzlich nicht zu, selbst wenn sie tatsächlich mit im Haus gewohnt haben.

Erben also zwei Geschwister gemeinsam das Elternhaus, müssen beide ihren jeweiligen Anteil oberhalb von 20.000 Euro versteuern. Bei einem Haus im Wert von 600.000 Euro, das zu gleichen Teilen auf zwei Geschwister aufgeteilt wird, entfallen auf jeden ein Anteil von 300.000 Euro, nach Abzug des Freibetrags bleiben 280.000 Euro, auf die je nach Höhe ein Steuersatz von 20 bis 25 Prozent fällig wird.

Ein kompletter Entfall der Steuer ist für Geschwister also die Ausnahme und kommt praktisch nur dann vor, wenn der jeweilige Erbanteil unter dem Freibetrag von 20.000 Euro liegt, was bei Immobilienwerten meist nur bei sehr kleinen Anteilen oder stark belasteten (verschuldeten) Objekten der Fall ist. Eine echte "Geschwister-Steuerbefreiung" wie beim Familienheim für Kinder gibt es nicht

Gerade weil Immobilien oft den Großteil des Nachlasses ausmachen, aber nicht "liquide" sind, stehen viele Erben vor demselben Problem: Die Steuer muss meist innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids gezahlt werden, das Geld dafür ist aber nicht auf dem Konto.

In bestimmten Fällen, etwa bei vermieteten Wohnimmobilien, kann das Finanzamt eine zinsfreie Stundung von bis zu zehn Jahren gewähren, wenn die Steuer sonst nur durch den Verkauf der Immobilie aufgebracht werden könnte. Diese Stundung muss aber aktiv beantragt werden und wird nur gewährt, wenn wirklich keine andere Finanzierungsmöglichkeit besteht.

In der Praxis bedeutet das für viele Erbengemeinschaften: Wenn weder die Stundung noch ein Kredit infrage kommt und auch sonst kein Vermögen im Nachlass vorhanden ist, bleibt oft nur der (Teil-)Verkauf der Immobilie, um die Steuerlast zu begleichen. Genau an diesem Punkt lohnt sich eine frühe, realistische Wertermittlung, damit man weiß, woran man ist, bevor das Finanzamt seinen Bescheid schickt.

Die Erbschaftssteuer Immobilie betrifft 2026 deutlich mehr Menschen als noch vor zehn Jahren, weil die Immobilienpreise gestiegen sind, die Freibeträge aber gleich geblieben sind. Wer eine Immobilie erbt, sollte sich frühzeitig einen Überblick verschaffen: Greift die Steuerbefreiung für das Familienheim? Wie hoch fällt der Wert nach Bewertungsgesetz voraussichtlich aus? Und falls Steuer anfällt, ist genug Liquidität vorhanden, oder muss über einen Verkauf nachgedacht werden?

Für eine erste realistische Einschätzung des Immobilienwerts, sei es für das Finanzamt, für die Aufteilung unter mehreren Erben oder als Entscheidungsgrundlage für einen möglichen Verkauf, stehen wir als Immobilienmakler in Kiel, Molfsee und Hamburg gerne zur Verfügung. Eine fundierte Werteinschätzung schafft Klarheit und hilft, im Erbfall die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt