Zugewinnausgleich bei Scheidung: Was mit Ihrer Immobilie passiert und was viele falsch machen
Wenn eine Ehe auseinandergeht, taucht früher oder später ein Begriff auf, der vielen zunächst wenig sagt: Zugewinnausgleich. Spätestens dann, wenn ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung im Spiel ist, wird er zum zentralen Thema und oft zur größten Quelle von Missverständnissen und Streit. Dabei ist das Grundprinzip eigentlich fair: Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, gibt dem anderen die Hälfte der Differenz ab. Klingt simpel. Ist es aber nicht, sobald eine Immobilie ins Spiel kommt.
Wir erklären, wie der Zugewinnausgleich bei Scheidung wirklich funktioniert, ohne Juristendeutsch, dafür mit konkreten Zahlen und wir zeigen, wo die häufigsten Fehler passieren.
Wir erklären, wie der Zugewinnausgleich bei Scheidung wirklich funktioniert, ohne Juristendeutsch, dafür mit konkreten Zahlen und wir zeigen, wo die häufigsten Fehler passieren.
Was ist der Zugewinnausgleich überhaupt?
In Deutschland leben die meisten Ehepaare ohne Ehevertrag und damit automatisch im gesetzlichen Güterstand, der sogenannten Zugewinngemeinschaft. Das klingt nach „alles gehört uns beiden", ist aber anders gemeint.
Wichtig: Jeder Partner behält sein Vermögen getrennt. Es gibt kein gemeinschaftliches Eigentum kraft Ehe, außer das, was tatsächlich gemeinsam gekauft oder eingetragen wurde. Was am Ende einer Ehe ausgeglichen wird, ist der sogenannte Zugewinn: also das Vermögen, das jeder Partner während der Ehe dazugewonnen hat. Wer mehr gewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz. Das ist der Ausgleich.
Das Prinzip in einem Satz: Zugewinnausgleich = (Endvermögen − Anfangsvermögen) beider Partner vergleichen → wer mehr hat, zahlt die Hälfte der Differenz.
Wichtig: Jeder Partner behält sein Vermögen getrennt. Es gibt kein gemeinschaftliches Eigentum kraft Ehe, außer das, was tatsächlich gemeinsam gekauft oder eingetragen wurde. Was am Ende einer Ehe ausgeglichen wird, ist der sogenannte Zugewinn: also das Vermögen, das jeder Partner während der Ehe dazugewonnen hat. Wer mehr gewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte der Differenz. Das ist der Ausgleich.
Das Prinzip in einem Satz: Zugewinnausgleich = (Endvermögen − Anfangsvermögen) beider Partner vergleichen → wer mehr hat, zahlt die Hälfte der Differenz.
Wie fließt eine Immobilie in den Zugewinnausgleich ein?
Hier wird es interessant und hier passieren die meisten Fehler. Denn nicht jede Immobilie landet automatisch im Topf.
Immobilie vor der Ehe gekauft
Stand das Haus schon vor der Hochzeit in Ihrem Besitz, zählt es zum Anfangsvermögen. Nur die Wertsteigerung, die während der Ehe eingetreten ist, fließt in den Zugewinnausgleich ein.
Beispiel: Sie haben das Haus 2010 für 180.000 € gekauft. Geheiratet haben Sie 2015, als es 200.000 € wert war. Heute steht es bei 350.000 €. In den Zugewinnausgleich fließen dann 150.000 € – die Wertsteigerung seit der Hochzeit.
Immobilie während der Ehe gekauft
Haben Sie das Haus gemeinsam oder alleine während der Ehe erworben, zählt der aktuelle Verkehrswert vollständig zum Endvermögen. Das wirkt sich in der Regel deutlich stärker auf
den Ausgleich aus.
Geerbt oder geschenkt
Sonderfall Erbschaft: Eine Immobilie, die Sie während der Ehe geerbt oder als Schenkung erhalten haben, wird dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn das während der Ehe war. Sie löst also keinen Zugewinnausgleich aus.
Immobilie vor der Ehe gekauft
Stand das Haus schon vor der Hochzeit in Ihrem Besitz, zählt es zum Anfangsvermögen. Nur die Wertsteigerung, die während der Ehe eingetreten ist, fließt in den Zugewinnausgleich ein.
Beispiel: Sie haben das Haus 2010 für 180.000 € gekauft. Geheiratet haben Sie 2015, als es 200.000 € wert war. Heute steht es bei 350.000 €. In den Zugewinnausgleich fließen dann 150.000 € – die Wertsteigerung seit der Hochzeit.
Immobilie während der Ehe gekauft
Haben Sie das Haus gemeinsam oder alleine während der Ehe erworben, zählt der aktuelle Verkehrswert vollständig zum Endvermögen. Das wirkt sich in der Regel deutlich stärker auf
den Ausgleich aus.
Geerbt oder geschenkt
Sonderfall Erbschaft: Eine Immobilie, die Sie während der Ehe geerbt oder als Schenkung erhalten haben, wird dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn das während der Ehe war. Sie löst also keinen Zugewinnausgleich aus.
Was ist die Immobilie wert? Und wer entscheidet das?
Das ist oft der Dreh- und Angelpunkt. Denn beim Zugewinnausgleich kommt es auf den Verkehrswert zum richtigen Zeitpunkt an und der ist nicht der, den einer der Partner sich wünscht.
Maßgeblicher Stichtag: Der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird. Nicht der Verkaufstag, nicht das Datum der Trennung, sondern die Zustellung des Antrags.
Das kann einen erheblichen Unterschied machen, wenn Immobilienpreise in der Zwischenzeit gestiegen oder gefallen sind.
Drei Methoden zur Immobilienbewertung bei Scheidung:
Maßgeblicher Stichtag: Der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird. Nicht der Verkaufstag, nicht das Datum der Trennung, sondern die Zustellung des Antrags.
Das kann einen erheblichen Unterschied machen, wenn Immobilienpreise in der Zwischenzeit gestiegen oder gefallen sind.
Drei Methoden zur Immobilienbewertung bei Scheidung:
- Vergleichswertverfahren – Am häufigsten genutzt bei Wohnimmobilien. Der Wert ergibt sich aus vergleichbaren Verkäufen in der Region.
- Ertragswertverfahren – Für vermietete Objekte. Grundlage sind die zu erwartenden Mieteinnahmen.
- Sachwertverfahren – Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Wird oft bei Eigenheimen ohne ausreichende Vergleichsobjekte genutzt.
Wer die Bewertung vornimmt, ist nicht egal. Ein zertifizierter Gutachter oder ein erfahrener Immobilienmakler kennt den lokalen Markt und kann realistische Zahlen liefern – keine Wunschpreise.
Ein konkretes Rechenbeispiel
Nehmen wir ein typisches Szenario: Ehepaar A und B haben 2014 geheiratet. Er hatte zu dem Zeitpunkt Vermögen von 40.000 €, sie 20.000 €. Heute hat er 280.000 € (inkl. Haus), sie 60.000 €.
Partner A: Endvermögen 280.000 € − Anfangsvermögen 40.000 € = Zugewinn 240.000 € Partner B: Endvermögen 60.000 € − Anfangsvermögen 20.000 € = Zugewinn 40.000 € Differenz: 240.000 € − 40.000 € = 200.000 €
Ergebnis: Partner A zahlt Partner B → 100.000 €
Wenn das Vermögen von Partner A vor allem in der Immobilie steckt, ist dieser Ausgleich nicht aus dem Portemonnaie zu zahlen, es sei denn, das Haus wird verkauft oder belastet. Das ist der Moment, an dem viele erst verstehen, warum ein Verkauf manchmal schlicht unvermeidbar ist.
Die häufigsten Fehler – und wie man sie vermeidet
- Den falschen Stichtag nehmen: Viele denken, maßgeblich sei der Trennungszeitpunkt. Stimmt nicht. Es zählt die Zustellung des Scheidungsantrags.
- Schulden vergessen: Eine Hypothek mindert den Wert der Immobilie im Endvermögen –das wird oft übersehen, kann aber den Zugewinn erheblich reduzieren.
- Renovierungen ignorieren: Wer während der Ehe 80.000 € ins Haus gesteckt hat, hat damit auch den Zugewinn erhöht. Das ist nicht trivial.
- Auf Schätzwerte vertrauen: Eine Hausbewertung vom Ehepartner oder aus dem Bauchgefühl ist vor Gericht nichts wert. Holen Sie sich eine professionelle Einschätzung.
- Zu lange warten: Wer den Zugewinnausgleich hinauszögert, riskiert, dass Vermögenswerte verschwinden oder sich verändert haben.
Welche Möglichkeiten gibt es mit der Immobilie?
Wenn der Zugewinnausgleich eine Auszahlung erfordert, die niemand liquid leisten kann, gibt es grundsätzlich drei Wege:
1. Verkaufen
Der sauberste Weg. Der Erlös wird aufgeteilt, offene Kredite werden abgelöst, der Rest fließt in den Zugewinnausgleich ein. Kein Haus mehr, dafür ein klarer finanzieller Abschluss.
2. Einen Partner auszahlen
Wer im Haus bleiben möchte, kauft den anderen heraus – zum aktuellen Verkehrswert. Dafür muss in der Regel eine neue Finanzierung aufgenommen und der andere aus dem Grundbuch und dem Darlehen entlassen werden.
3. Vorübergehend vermieten
Wenn weder Verkauf noch Übernahme möglich ist, kann eine Vermietung als Zwischenlösung sinnvoll sein, solange beide Parteien kooperieren können. Langfristig ist das selten die komfortabelste Option.
1. Verkaufen
Der sauberste Weg. Der Erlös wird aufgeteilt, offene Kredite werden abgelöst, der Rest fließt in den Zugewinnausgleich ein. Kein Haus mehr, dafür ein klarer finanzieller Abschluss.
2. Einen Partner auszahlen
Wer im Haus bleiben möchte, kauft den anderen heraus – zum aktuellen Verkehrswert. Dafür muss in der Regel eine neue Finanzierung aufgenommen und der andere aus dem Grundbuch und dem Darlehen entlassen werden.
3. Vorübergehend vermieten
Wenn weder Verkauf noch Übernahme möglich ist, kann eine Vermietung als Zwischenlösung sinnvoll sein, solange beide Parteien kooperieren können. Langfristig ist das selten die komfortabelste Option.
Was ist, wenn kein Ehevertrag da ist – aber getrennte Konten?
Getrennte Konten bedeuten nicht, dass kein Zugewinnausgleich stattfindet. Solange kein notarieller Ehevertrag besteht, in dem die Zugewinngemeinschaft ausgeschlossen wurde, gilt das gesetzliche Modell – unabhängig davon, wie die Finanzen im Alltag organisiert waren.
Unser Fazit als Makler
Der Zugewinnausgleich ist kein Angriff auf das, was man sich aufgebaut hat, er ist der gesetzlich vorgesehene Weg, die gemeinsame Lebensleistung fair aufzuteilen. Das klingt nüchtern, fühlt sich in der Praxis aber oft alles andere als nüchtern an.
Was wir in unserer täglichen Arbeit immer wieder erleben: Je früher sich beide Seiten eine neutrale Einschätzung des Immobilienwerts holen, desto entspannter verlaufen die Verhandlungen. Nicht weil die Zahlen schöner werden, sondern weil sie nicht mehr Gesprächsthema sind.
Was wir in unserer täglichen Arbeit immer wieder erleben: Je früher sich beide Seiten eine neutrale Einschätzung des Immobilienwerts holen, desto entspannter verlaufen die Verhandlungen. Nicht weil die Zahlen schöner werden, sondern weil sie nicht mehr Gesprächsthema sind.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?
Verkaufen Sie nicht unter Wert! Wir unterstützten Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie.
Ulrike Schulze
Immobilienkauffrau und
Sachverständige für Immobilienwertermittlung (IHK)
- Immobilienbewertung & Verkauf -
Telefon: 04347 - 73 90 920
E-Mail: ulrike.schulze@wohnenimnorden.de
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Ralf Frerix
Betriebs- und Finanzwirt
- Immobilienbewertung & Verkauf -
Telefon: 040 - 866 29 199
E-Mail: ralf.frerix@wohnenimnorden.de
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